Heel vaak zijn de huurovereenkomsten voor praktijkruimtes gesloten op basis van standaardmodellen (de zogenoemde ROZ-modellen die zijn opgesteld door de Raad voor Onroerende Zaken) met de daarbij behorende algemene bepalingen. De VvAA gaat bij beantwoording van vragen over huren van praktijkruimtes uit van deze meest gangbare situatie, dus een huurovereenkomst voor kantoorruimte op basis van een standaard ROZ-model met bijbehorende algemene bepalingen (hierna: AB genoemd). De diverse maatregelen die vanuit de overheid vanwege het coronavirus zijn opgelegd, hebben gevolgen voor diverse praktijkruimtes. Voor sommige zorgpraktijken (vaak betreft het huurders in een verzamelgebouw) geldt dat zij geconfronteerd worden met een verhuurder die het pand (en dus het gehuurde) geheel of gedeeltelijk afsluit op last van de overheid. Vaak gaat het dan om een verhuurder/hoofdhuurder die zelf een sportclub of restaurant uitbaat.
Geen ‘gebrek’
Op de vraag ‘Ben ik huur verschuldigd als ik mijn gehuurde praktijk niet of niet goed kan gebruiken?’ luidt het antwoord ja, zo schrijft de VvAA op haar site. Je bent in principe ‘gewoon’ huur verschuldigd en hebt geen recht op huurprijsvermindering of schadevergoeding. Enkel in het geval van een ‘gebrek’ aan de gehuurde ruimte kan de huurder onder strikte voorwaarden aanspraak maken op huurkorting en/of schadevergoeding. Een ‘gebrek’ is een toestand of kenmerk van de gehuurde ruimte of een andere omstandigheid die niet aan de huurder is toe te rekenen en waardoor de huurder niet het genot heeft van de gehuurde ruimte dat hij mocht verwachten. Verhuurder is verplicht een gebrek te verhelpen, tenzij het verhelpen van het gebrek onmogelijk is, of niet van de verhuurder kan worden gevergd. De gevolgen van de maatregelen met betrekking tot COVID-19 (het coronavirus) voldoen niet aan de voorwaarden om als ‘gebrek’ te worden beschouwd.
Situatie van overmacht
Als de verhuurder op last van de overheid gehouden is het gehuurde (of het pand waarvan het gehuurde deel uitmaakt) te sluiten, dan is de verhuurder daarvoor in beginsel niet aansprakelijk. Dit is een omstandigheid die niet voor rekening van de verhuurder dient te komen. Een recessie, economische crisis of een situatie van overmacht worden in beginsel beschouwd als omstandigheden waarmee een huurder rekening moet houden bij het sluiten van een huurovereenkomst, althans betreft het een omstandigheid die niet voor rekening en risico van de verhuurder komt. Dergelijke omstandigheden worden beschouwd als onderdeel van het normale ondernemersrisico van een huurder, aangezien het ontbreken daarvan door de huurder niet redelijkerwijs kan worden verwacht. COVID-19 en de gevolgen daarvan zijn te beschouwen als een situatie van overmacht.
Geen verzuim van de verhuurder
In de AB bij huurovereenkomst op grond van de ROZ-modellen is daarnaast opgenomen dat een gebrek niet kan leiden tot een vordering tot huurverlaging en/of schadevergoeding. Dit is alleen anders indien er sprake is van een ernstige tekortkoming die te wijten is aan de verhuurder of als er sprake is van verzuim van de verhuurder om een dergelijk gebrek binnen een redelijke termijn te verhelpen.
